Приобретение жилья
Автор: Кочеров Михаил, к.ю.н., партнер, адвокат
Название СМИ: «Деньги», журнал, №19(333)
Выход: 13.10.2016
Кочеров М.В. дал свой комментарий журналу «Деньги» о рисках, которые могут возникнуть при покупке жилья.
«Планируя приобретение жилья, нужно в первую очередь тщательно изучить документацию и все необходимые разрешения, запросив их у строительной компании. «Кроме того, покупателю следует ознакомиться с предложенной продавцом схемой перехода прав собственности на недвижимость. И только после этого переходить к подписанию договора», – рекомендует Михаил Кочеров, партнер «IBC Legal Services».
Самый безопасный для покупателя вариант – это прямой договор, при котором он сразу же становится собственником квадратных метров, покупая готовую квартиру. «Есть продавец, права которого зарегистрированы и подтверждены правоустанавливающими документами. Нотариус в момент заверения сделки проверяет обременения, наличие судебных споров в отношении продавца либо объекта продажи. Но для покупателя это оборачивается увеличением цены жилья, которая оказывается значительно выше вложения на этапе котлована», – объясняет Михаил Кочеров.
Так как чаще всего деньги вкладываются в покупку квартиры в доме, который еще не построен, застройщики предлагают покупателю стать участником ФФС, и через него инвестировать в свою будущую квартиру (правда, на сегодняшний день ФФС – не самая распространенная схема). Управляющий ФФС берет на себя обязательство построить, ввести в эксплуатацию объект и передать его в собственность доверителей. Причем, если застройщик нарушит обещания, ФФС вместе с объектом можно передать другому управляющему.
Однако если раньше зачастую управителями фондом выступали банки, заинтересованные в том, чтобы строительство было завершено, то сейчас чаще всего и создает ФФС, и управляет им застройщик. А значит, проконтролировать, как он тратит деньги и выполняет обязательства, почти невозможно.
Если покупатель захочет выйти из сделки по приобретению жилья, свои средства он заберет только после того, как дом будет готов, или его квартиру перепродадут другому желающему вступить в ФФС. Это же касается и перехода прав собственности. Пока объект не введен в эксплуатацию, распоряжаться купленным жильем инвесторы не могут.
Keywords: недвижимость, договора