Договор управления имуществом: особенности, плюсы и минусы

Автор: Кочеров Михаил, к.ю.н., партнер, адвокат

Название СМИ: «Юрист и Закон», он-лайн издание, №04

Выход: 27.01.2017

Законом Украины "О государственно-частном партнерстве" (дальше – Закон) было положено начало разновидности управления имуществом с элементами инвестиционных обязательств, где объектом управления является государственное или коммунальное имущество. И хотя на практике Закон не получил широкую реализацию, предложенный законодателем вид взаимоотношений с бизнесом довольно прогрессивен.

Закон не раскрывает содержание операции управления имуществом, но содержит норму, по которой одним из правовых основ государственно-частного партнерства является Гражданский кодекс Украины, который, собственно, и определяет обязательство управления имуществом как договор, по которому одна сторона (установщик управления) передает второй стороне (управляющему) на определенный срок имущество в управление, а вторая сторона обязуется за плату осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах установщика управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Отметим, что Закон в определенной мере расширил варианты управления, установив возможность заключения договора не только относительно фактически существующего имущества, но и относительно имущества, которое должно быть приобретено в будущем с дальнейшей передачей в управление при условии исполнения частным партнером инвестиционных обязательств.

Согласно Закону управление должно касаться только недвижимости и памятников архитектуры и культурного наследия (на которые, кстати, распространяется правовой режим недвижимости), что, на наш взгляд, порождает неопределенность при применении Закона: или это императивно лишает инвестора права осуществлять управление в разных областях экономики, если исходить из того, что недвижимость по своей имущественной природе не всегда является целостным имущественным комплексом, управление которым приносит экономический результат, или отношения по управлению должны быть только составляющей, например, договора совместной деятельности или смешанного договора, по которому управление целостным имущественным комплексом является только предпосылкой достижения сторонами общей цели.

В отличие от общих цивилистических предписаний относительно управления имуществом, по которым договор управления может удостоверять возникновение у управляющего права доверительной собственности на полученное в управление имущество, по нормам Закона передача существующих объектов в управление не предопределяет переход права собственности на эти объекты к частному партнеру.

Также есть отличия от норм ГКУ в части определения дальнейшей судьбы имущества, которое приобретено в результате осуществления управления. Так, ГКУ предусматривает, что имущество, приобретенное управляющим в результате управления имуществом, включается в состав полученного в управление имущества. А вот Закон предоставляет частному инвестору большие полномочия, установив два альтернативных правила.

Во-первых, частный партнер имеет преимущественное право на пользование таким имуществом для исполнения своих обязательств до прекращения действия договора управления. Во-вторых, договором может быть предусмотрено возникновение совместной долевой собственности государственного и частного партнера на создаваемые или приобретенные объекты. При этом вопрос порядка определения долей в праве собственности создаваемых или приобретенных объектов, а также условия и порядок отчуждения долей определяются общим волеизъявлением сторон договора.

То есть в этом принципиальном вопросе Закон предусматривает равенство сторон, что свидетельствует о действительном соблюдении законодателем принципа согласования интересов государственных и частных партнеров с целью получения взаимной выгоды.

В какой-то мере государственное партнерство в форме управления имуществом имеет общие черты с арендными отношениями, возникающими на конкурсной основе и предусматривающими инвестиционные обязательства, поскольку в обоих случаях объектом будущего владения и пользования является недвижимость, а срок договора не может быть меньше пяти лет. Если не принимать во внимание гражданско-правовые отличия этих обязательств, принципиальной чертой управления является то, что, в отличие от аренды, в партнерстве должна обеспечиваться более высокая эффективность деятельности, чем в случае осуществления такой деятельности государством, то есть размер поступлений от управления должен быть выше, чем максимальный размер арендных платежей.

Такой вариант взаимоотношений с бизнесом можно рассматривать как способ избежания проблем, которые могут иметь место в арендных отношениях. Так, по правилам аренды плата за субаренду имущества, которую получает арендатор, не должна превышать арендную плату арендатора за имущество, передаваемое в субаренду. В отношениях управления частный партнер имеет возможность привлекать третьих лиц к пользованию недвижимостью за плату, которая может превышать размер поступлений по условиям существования арендных отношений.

В качестве положительной черты государственного партнерства можно рассматривать возможность инвестора передавать собственные права своим дочерним структурам, поскольку по Закону, кроме победителя конкурса, частным партнером может выступать юридическое лицо, созданное для осуществления государственно-частного партнерства победителем такого конкурса.

Это очень уместно, когда речь идет об иностранных инвесторах, которые хотят осуществлять управление не непосредственно, а через аффилированные структуры, местный персонал, владеющий необходимыми знаниями и опытом работы в Украине. К тому же такой вариант позволяет инвестору ограничить собственную ответственность, поскольку он как победитель конкурса будет нести только субсидиарную ответственность по обязательствам созданного им дочернего партнера.

В свою очередь (что тоже является положительной чертой), государство и территориальные общины в лице соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления также будут нести субсидиарную ответственность по обязательствам государственных или коммунальных предприятий, которые будут принимать участие в договоре, заключенном в рамках частного партнерства, на стороне соответствующего государственного партнера. Это позволит инвесторам рассчитывать не только на имущественные возможности государственного или коммунального предприятия, но и на бюджетные средства, на которые может быть осуществлено взыскание в случае неплатежеспособности указанных предприятий.

Также Законом предполагается еще одна экономическая гарантия для инвестора. Дело в том, что при реализации договора управления должна происходить компенсация стоимости внесенных частным партнером инвестиций (инвестиционная составляющая). В случае несоблюдения этого правила инвестор имеет право отказаться от договора или приостановить его исполнение.

Еще одной положительной чертой Закона является гарантия в случае изменения законодательства, поскольку к правам и обязанностям сторон, определенным договором, заключенным в пределах государственно-частного партнерства, в течение срока его действия будет применяться гражданское и хозяйственное законодательство Украины, действующее на день его заключения.

ВЫВОД:

 

Конечно, Закон содержит и определенные положения, которые можно считать несовершенными, однако, осуществляя общую оценку Закона, можно утверждать, что права инвестора в отношениях управления имуществом стали более защищенными.

Ключевые слова: договора, инвестирование